房企角逐万亿市场，翻新5万老旧小区

在城市更新的浪潮下，房地产企业们争先恐后地加快了竞争速度，以争夺分享这个重要的商业机遇，并实现业务的突破。在过去的几十年里，中国经历了全球规模最大、增长速度最快的城市化过程。随着城市的发展，城市更新工作正向提高现有资源品质和调整城市结构的阶段转变，越来越多的城市开始积极地推动城市更新工作，以满足人民群众对于宜居城市生活的新期望。在迈向2024年的过程中，城市更新迎来了新的篇章。今年政府工作报告强调，要稳步实施城市更新行动，推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造，加快完善地下管网，推动解决老旧小区加装电梯、停车等难题。3月9日，住房和城乡建设部部长倪虹在十四届全国人大二次会议民生主题记者会上表示，城市更新是城镇化发展的必然过程，是推进城市高质量发展的重要举措。城市更新的目的是让城市更宜居、更具韧性，更加智慧化，让人民群众生活在城市中更加舒适、安心、幸福。倪虹透露，到2023年，全国将实施6.6万个各类城市更新项目，总投资达2.6万亿元。其中，将新开工改造城镇老旧小区5.3万个，惠及2200多万居民；加装电梯3.6万部，增设停车位85万个，建设养老、托育等社区服务设施2.1万个；改造燃气等各类管道约10万公里；建设口袋公园4100多个，绿道5300多公里，扩展草坪开放空间1.1万公顷。倪虹续称：“今年我们还将继续改造5万个老旧小区，建设一批完整的社区；继续加大城市的燃气、供水、污水、供热等老旧管网的改造力度，今年再改造10万公里以上。”

万亿投资驱动下，多个市场主体积极投身城市更新建设中。在城市更新热潮下，房企竞逐提速，争夺分享红利、实现业务突破的重要机遇。

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万亿级投资近年来，城市更新投资金额逐年增加，行业发展不断迈向更成熟阶段。根据住建部数据，截至2021年底，全国411个城市共实施2.3万个城市更新项目，总投资达5.3万亿元。城市更新不仅解决了城市发展中的突出问题和短板，提升了群众获得感、幸福感、安全感，也成为了新的经济增长点。而到2022年底，全国571个城市共实施6.5万个城市更新项目，总投资达5.8万亿元。中指研究院预计，从总体投资规模来看，预计未来3年，22城城中村改造直接投资或维持在万亿元水平左右。前瞻产业研究院则预计，到2029年，城市更新的投资规模将超过9万亿元。

今年两会期间，城市更新仍是热点话题。如何提高空间效率、让城市焕发新活力，成为外界关注的焦点。全国人大代表吴晨表示，城市复兴是城市更新的高级阶段，伴随社会经济发展变化，城市更新的内涵也在不断丰富，如何以城市更新推动经济增长，实现城市复兴，将成为下一步工作的重点。吴晨指出，全国各个城市都在探索以产业更新带动城市发展转型的战略思路，以低效用地和低效楼宇为城市产业升级改造腾挪空间，重构城市价值、提振城市效能、激发城市经济活力才是城市更新与城市复兴的核心目标，如何导入城市功能和植入产业将是更新项目的关键。

全国政协委员、上海交通大学安泰经济与管理学院特聘教授陆铭表示，要进一步提高空间利用效率，老城更新应该通过站城融合发展来提升城市能级和改善民生。他建议在都市圈轨道交通沿线的城市更新中深度融入站城一体化开发的TOD发展模式，重塑城市发展格局，打造“轨道上的城市”。他认为应适当放宽大城市尤其是大城市中心城区的建筑容积率管制，以促进城市紧凑发展，释放城市活力。对于现有低密度新城新区加密发展，并解决供给和需求空间不匹配的问题。他还提出推动产城融合发展、提升新城教育、医疗等公共服务设施的数量和质量，完善生活服务配套，优化交通组织等措施，引导人口向新城新区集聚。

在城市更新热潮下，房地产行业各主要参与主体积极努力，推动城市更新迈向更成熟的发展阶段。据了解，一些房企在既有经验优势和集团业务资源优势的基础上积极布局城市更新项目。中交集团表示，目前已获批复的城市更新项目中，城中村改造项目占比约50%。越秀地产计划进一步扩大城市更新项目的拓展和布局，加强与政府城市更新平台的合作，重点关注旧村改造项目，并密切关注市场上优质项目的收并购机会。很多企业也通过代建方式积极参与城市更新热潮。代建已成为许多企业开发业务的补充。

根据不完全统计，百强房企涉足代建业务的比例超过了六成。这些房企涵盖了万科、金地、绿城等知名品牌企业，还包括建业等一大批地方性中小企业。在这场竞争中，地域、背景、经验和能力将成为企业的筹码。

克而瑞研究中心指出，地方国企或央企凭借其背景优势和政企关系可以更广泛、更及时地获取政府代建项目的信息，从而重点部署、抢占先机，有利于在当地建立代建优势。专注于一、二线城市的企业也具备优势，他们在高能级城市规划和产品方面有一定的研究和实践经验，利用这种深耕优势可以更顺利地进入市场。

运营管理能力强、城市更新经验丰富的企业能够更好地保障项目的效率和质量，因此也将成为政府代建的优先考虑合作方。中指研究院表示：“城市更新将为更多房企提供转型的机遇，使其从单一的房地产开发向综合服务商转型，以及向新的发展模式转型。”随着下一阶段城中村改造和老旧小区改造的持续推进，城市更新将继续成为地方政府扩大内需、促进投资和惠民生的重要途径，而更有力度的金融支持也将进一步加强。